广州房产税详细说明

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      房产税，即以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，广东省人民政府依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，于1986年12月31日制定了《广东省房产税施行细则》，明确了我省房产税的开征时间为1987年1月1日。

纳税人

房产税是财产税性质的一种税。《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，在出典期间因为房产的产权所有人已无权支配房产，房产税由承典人缴纳。为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，《条例》规定，由房产代理人或者使用人交纳。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）缴纳房产税。

征税范围

根据《广东省房产税施行细则》的规定，凡在城市（含市郊）、县城（含镇郊）、建制镇、工矿区范围内拥有、使用房产的企业、单位以及出租自有房产或将自有房产用于营业的个人都应该依法进行纳（免）税申报。

计税依据

房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。

（一）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10％至30%的耗损价值后的余额。广州市依据房产税条例的有关规定，对一次性减除的比例规定为30%。

（二）对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。

房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋租金水平，确定租金标准依率计征房产税。

财税[2005]181号文规定，从2006年1月1日起，出租的地下建筑也应按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

税率

房产税的税率实行比例税率。

（一）从价（或从值）计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%；

（二）从租计征的，按照房产出租的租金收入计算，税率为12%。

纳税义务发生时间

凡以房产的计税余值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。存量房是指除新建商品房以外的房屋。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（五）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月份起，缴纳房产税。

（六）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

（七）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

纳税期限

根据《条例》的有关规定，房产税是按年征收，分期缴纳。广州市纳税期限从2000年起，对从值计征缴交房产税的纳税人，其计征改为一次征收，征期为每年的6月至9月，；对从租计征缴交房产税的纳税人，则随营业税的纳税期限申报缴交，具体税期由属地管辖的地税机关核定。

纳税地点

房产税由房产坐落地的地方税务机关管辖。纳税人有多处房产，且又不在同一地方的，应按房产坐落地点，分别向所在地的地税机关缴纳房产税。纳税人在办理房产税纳税手续时，应将房屋的坐落地点、结构面积、原值和出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并按照规定计算缴纳房产税。

减免税规定

依据《房产税暂行条例》及有关规定，目前房产税的减免税优惠主要有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准成立或登记备案的各种社会团体。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。前述“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，括实行差额预算管理的事业单位；事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。公园、名胜古迹中附设的营业单位，如电影院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

（四）个人拥有的非营业用的房产。

（五）经财政部批准免税的其他房产。具体有：

1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

2、经有关部门鉴定，对损毁不堪居住的房屋和危房，在停止使用后，可免征房产税。

3、财税[2004]123号文规定，自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。暂免征收房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。

4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但如果在基建工程结束后，施工企业将这些临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，按规定征收房产税。

5、自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明，同时应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料和规定的信息资料，具体按粤地税函[2004]432号文执行。

6、纳税单位和免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

7、财税[2000]97号文规定，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用房产，暂免征收房产税。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。

8、财税[2000]125号文规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。穗地税发[2002]82号文对上述免税范围和条件作出明确：“按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房”免征房产税的范围仅限于：企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房。所说“政府规定的价格”是指不高于政府规定的成本价的价格（以每年市国土房管局和物价局的联合发文为标准）。

9、国税发[2003]89号文规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

10、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（财税[2008]24号）

11、对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

税额计算及会计处理

一、税额计算

房产税的税额计算分为两种：

（一）从价计征的，其应纳税额的计算公式：

年应纳税额=房产原值×（1-减除率）×税率

（二）从租计征的，其应纳税额的计算公式为：

应纳税额=租金收入×税率

例1：某公司自有房产12栋，会计帐薄记载房产原值为2000万元，其中，生产用房产原值为1200万元，包括冷暖通风设备50万元，非生产用房产原值800万元，当地政府规定按房产原值一次减除30%后的余值计税。计算该公司应纳房产税额。

计算年应纳房产税税额：

（1,200万元+800万元）×（1-30%）×1.2%=168,000（元）

例2：某单位拥有楼房一栋，共十层，总建筑面积10000平方米，房产的帐面原值为5000万元，其中用于自营的有八层，另两层出租给某公司使用，每月租金6万元，当地政府规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税。计算该单位年应纳房产税税额。

具体计算步骤：

（一）计算自营用房产应纳房产税额

5,000万元×（1-20%）×（1-30%）×1.2%=336,000（元）

（二）计算出租房产的租金收入年应纳房产税额

6万元×12×12%=86,400（元）

该单位年应纳房产税额计算

336,000+86,400=422,400（元）

二、会计处理

企业按规定计算出应交的房产税，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费-应交房产税”科目。企业缴纳房产税时，借（减）记“应交税费-应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目。缴纳滞纳金时，借记“营业外支出”，贷记“银行存款”。

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